정부부동산규제완화

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부동산규제 대폭완화 ▶️ 다주택자 세금 취득·양도단계 규제 완화 및 대출 허용
정부는 주택 매입단계의 다주택자 취득세 중과제도를 완화하고, 한시 유예 중인(~’23.5.9) 다주택자 양도세 중과배제를 연장(~’24.5)하기로 함. 향후 세제개편안(’23.7) 통해 근본적 개편안도 마련할 계획임.

아파트 분양권과 입주권의 단기 양도소득세율을 ’20년 이전 수준으로 환원(1년 이상 60%, 1년 미만 70% → 1년이상 중과 폐지, 1년 미만 45%)하기로 함.

규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용해 주택담보대출을 허용할 예정임.

▶️ 규제지역 추가 해제 및 분상제 주택의 분양권 전매·실거주 의무규제 완화예고
‘23년 초엔 서울과 수도권 일부에 잔존한 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 5년 이전 수준으로 조정해 실거주 의무 및 전매제한 규제를 완화할 예정임.

▶️ 각종 대출 규제 완화 
안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합해 “특례 보금자리론(1년 한시)”을 확정 후 ’23년 1분기 중 시행할 예정임.(기존 보금자리론 대비 지원 대상(주택가격 6→9억원 이하), 대출한도(3.6→5억원)를 확대하고, 소득제한(기존 7천만원 이하) 폐지할 예정임.)

그밖에 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주택담보대출 전입의무(現 3개월) 폐지, 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도(現 2억원) 폐지, 15억 초과 APT 임차보증금 반환 주택담보대출 한도(現 2억원)를 폐지할 예정임.

▶️ 재산세 등 보유세 완화
주택가격 하락과 표준지와 표준주택 공시가격 하락 등을 반영해 2023년 개별주택의 공시가격(‘23년 3월 발표)을 낮추고, 재산세 과세표준인 ’23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 인하하는 안을 ‘23년 4월 발표할 계획임.

▶️ 주택 공급 속도 조절 시사
주택 공급자의 어려움을 해결할 대책도 내놓음.
PF시장의 자금조달 애로와 동맥경화를 고려해 HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원) 및 미분양 PF보증 신설(5조원)을 조기 시행(‘23.1)하고, 차환발행의 어려움 지속 시, PF-ABCP단기를 대출장기로 전환할 수 있는 사업자보증을 신설(HUG‧HF)할 계획임.

’23년 1월, 구조안정성 비율을 낮추는 방향으로 재건축 안전진단 규제 완화를 시행하는 등 도심 내 민간 정비사업의 활성화를 꾀하는 한편, 정부가 기 발표한 윤정부 임기 내 270만호 주택공급에 대해 시장 상황을 고려한 탄력적 속도 조절을 시사 함.

이밖에 원자재 가격 인상을 고려하고 정비사업지 내 임대주택의 품질 개선과 수요 대응을 위해 표준건축비를 인상을 현실화(9.8%↑)할 예정임.

▶️ 아파트의 주택 매입 임대사업 재허용과 민간의 사적 주택임대시장 규제 강화
10년이상 장기 임대한 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 주택 매입 임대사업 등록을 재개할 예정임.

사업자 등록 없이 제도권 밖에 있는 민간 사적 주택임대차의 제도 개선을 위해 임차인 보호 제도도 강화함. 일례로 임대차 계약 전엔 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권을 신설하고, 임대차 계약체결 후엔 입주 전 임대인 담보권 설정금지 특약을 신설함.<11.21일 완료>

한편 공공임대 50만호 공급 계획(’23년 10만호, 정부안 기준)의 이행과 질적 개선을 위해 노력하겠다는 정부 방침도 표명함.

▶️ 부동산 규제 완화안의 효과와 전망
주택시장 침체로 매매가 하락과 저소비, 저거래란 시대 변화가 명확한 상황에서 무주택 실수요자 뿐 만 아니라 다주택자도 부동산 시장의 거래 및 수요 주체로 활동할 수 있도록 각종 세제·대출규제를 걷어냈음.

높은 이자 지불과 경기둔화 국면 속 주택가격이 조정되고 구매심리도 냉각되자 주택 추가 구입을 막는 수요 억제책 보다는 하방 리스크를 줄이고 거래를 정상화 하는 것에 무게를 둔 것으로 판단됨.

한편, 2022년 세 차례에 거친 규제지역 해제에도 불구하고 아직 풀리지 않은 서울과 경기 과천·성남(분당·수정구)·광명·하남시 등지도 조정대상지역이나 투기과열지구에서 2023년 초 자유로워지고 세제, 청약, 대출 시 시장 진입 규제수위도 한결 낮아질 전망임.

이와 같은 규제 완화 조치가 침체된 시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어 내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 전망임.

신축희소성과 탄탄한 호재로 평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격하락과 매물출회의 속도조절(둔화)이 발생될 수 있음.
더불어 경기 둔화와 고용시장 냉각으로 자기자본 비율이 낮은 수요층보다는 현금탄환이 준비됐거나 대출 여력이 있는 여유계층의 알짜지역 경매·급매물 유통이 발현될 전망임.

그러나 신규 입주 등 주택공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 수요  진작에 한계를 보이는 양극화가 발생될 수 있음.

2023년 경제정책방향을 통해 부동산 규제 완화 방향과 관련 시그널이 비교적 명확해졌음.
부동산 시장에 변수로 작용할 수 있는 정부정책에 대한 불확실성이 해소되며, 물가(인플레이션)와 기준금리 향방, 경제성장률의 움직임에 따른 수요자들의 향후 구매심리·거래움직임에 귀추가 주목될 전망임